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住宅ローンを有利に借りようと思ったらいくつかのポイントがあります。

色々なサイトで大切なポイントが述べられています。

私自身も時々参考にさせていただいています。

でも、住宅ローンの借入のお手伝いをさせていただいてきた中で思う事があります。




住宅ローンの基本の基本とは・・・

お互いの信頼関係です。

今更そんなことと思われるかもしれませんが。

住宅ローンを借りる時はただ機械的に物事が進むのではありません。

銀行の担当者、住宅会社の担当者やスタッフなど、あなたが知らないところで色々な人が関わっています。


その中で、住宅ローンの手続きがスムーズに進む人といかない人がいます。

事情はそれぞれあると思いますが、やはり皆、人の子です。

何とかしてあげたいと皆がどれだけ願うかで結果は違ってきます。


もちろん一定の基準はクリアしているのが条件ですが。


住宅ローンのお手伝いをしていて一番嫌なのがウソとつかれることです。

ウソと言っても本人はウソをついているとは思っていないかもしれません。

あるいは勘違いかもしれません。


どちらにしても聞いていたことと実際が違った場合は困ります。

住宅ローンを借りる時には意外とデリケートな部分があります。


住宅ローンを借りる時は、年収や家族構成などプライベートなことを話さなくてはなりません。

知られたくないこともあると思います。


でも、ウソは困ります。

これはあなただけのことではなく、意外と同じ会社の中でもありえます。

同じ会社の営業マンがウソをつくことがあります。

ウソなのか知らなかったのかはわかりませんが、結果的にウソをついたことになることはあります。

このような場合は、できるだけ関わり合いたくないと考えてしまいます。

あなたが正直に相談していても、担当の営業マンが正確に伝えなかったらどうなるでしょうか。

最後はやはりお互いの信頼が大事になってきます。

担当の営業マンだけでなく周りのスタッフや事務の女性などとも信頼関係を築けたらいいですね。

あたなたの担当の営業マンは社内で信用されていますか？


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住宅ローンの審査は何回あるでしょうか？

１回と思っていたら間違いですよ。



まず、仮審査があります。

この段階で、ブラックリストに名前があればアウトです。



仮審査の後、正式な審査があります。

この段階で融資承認が出れば着工します。

多くの方は、この段階で安心してしまいます。

でも、これからも注意が必要です。



融資が承認されたあと、家が完成に近づいた段階で金銭消費貸借契約をします。

そして、融資実行になります。



この融資実行の段階でもう一度審査があります。

正式な審査を行なった時と条件が変わっていないか確認をします。



条件（勤務先、信用度な、他の借入れなど）が変わっていなければ融資実行です。

条件が変わっていたらそこでまた審査を行い、場合によっては融資が取り消されることもあります。



融資承認が出たからと言って、車のローンや転職などはやめておきましょう。

融資が実行されてお金が銀行口座に入るまで、安心できません。


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熊本地震でかなり方が被害を受けられています。

その中でも、住宅に関してはこれから長い時間をかけて復興していかなければなりません。


色々とお悩みがある方のお力になれればと思っています。






住宅ローンを借りたまま、この度の熊本地震で被害を受けられた方、家を建て替えるのに新たに住宅ローンを借りなければならない方の救済措置があります。


熊本地震で被害を受けられた方は、この制度が適用されます。

「自然災害で住宅ローンなどの弁済が困難になった被災者が債務整理を行いやすくする制度。債務整理後も信用情報が毀損しないので新たに住宅ローンを借りることもでき、「二重ローン救済策」とも言われる制度です。」


2016年4月に始まった「自然災害による被災者の債務整理に関するガイドライン」です。

全国銀行協会が中心になって2015年12月に作成されました。

この手続きで、被災者は2000年に施行された「特定調停法」に基づく債務整理を行いやすくなります。

参考

「二重ローン救済策」が熊本地震で初適用

「自然災害による被災者の債務整理に関するガイドライン」　全国銀行協会


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マイナス金利になりましたね。

マイナス金利になるとこれからどうなるんでしょうか。

住宅ローンの金利は当然下がることになるでしょう。



低金利の今の内に住宅ローンを借りたくなるのはわかります。

でも、注意することがあります。

一つ目は、金利の動きは誰にもわからない、ということ。

二つ目は、住宅ローンの金利が決まるのは、住宅ローンの申込をした時ではなくて、融資が実行されてお金が振り込まれた時になります。

建売住宅や中古住宅では、売買契約をしてから融資の実行までは比較的早いので良いのですが、新築住宅や新築マンションの場合は、完成までに時間がかかります。

その間に金利が上がるリスクはあります。

そこの判断が難しいですね。

ですから、金利の動向だけでマイホーム取得を考えると失敗の可能性が高くなります。

十分注意が必要です。



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住宅ローンは数十年と言う長い間支払っていくものです。

納得してから借りるのが最低条件となります。

建売住宅の購入と住宅ローンの借り入れ先は特別な条件が付いていない限り、どこの住宅ローンを借りるかは自由です。





住宅会社では住宅ローンの手続きが確実に行われるよう、また融資実行までの経緯を把握出来るよう住宅会社指定の司法書士を使いたがります。

でもそれは住宅会社の一方的な都合です。

ご自身が納得出来る住宅ローンを借りることをお勧めします。







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住宅ローンの審査には事前審査と本審査があります。

事前審査でOKをもらっても、本審査でNGということもあります。

事前審査でOK＝本審査OKということであれば審査を２回する必要はありません。





事前審査では申込者本人の信用調査を行います。

本審査では、本人の信用と購入または新築予定の物件の調査が行われます。

また、保証会社への保証の可否も行われます。

実質にはこの保証会社の保証を受けられるかどうかが、融資の合否につながります。




この事前審査や本審査、申込者の信用調査を行いますが、その場合個人信用調査会社に信用調査を行いますが、この調査をした記録も個人情報として残ります。

つまり、A銀行で信用調査をして否決された後、B銀行で調査をした時、A銀行が信用情報を調べたことがわかります。

B銀行では、すでにA銀行で融資の申し込みを行って断られたからB銀行に融資の申し込みにきたことがわかります。

ですから、事前審査と言っても安易に行わないことも大切です。

もちろん、信用情報を調べたことはわかってもその理由まではわかりません。

銀行に聞かれたら正直に話しましょう。



特に保証会社が同じであればすぐにわかります。もちろん結果同じになるはずですから、本審査の時は、どこの保証会社を使うか確認しましょう。

保証会社によって支払うべき保証料も変わってきます。


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住宅建築コーディネーター認定講習
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住宅ローンは金融機関に申し込みます。銀行が多いと思います。

住宅ローンの申し込みには順序があって単純ではありません。

まず、事前申し込み（事前審査）・本申し込み（本審査）・契約（金消契約）そして融資実行の流れになります。




それぞれの段階に意味があり、時期が異なります。
１、事前申し込み＝事前審査

まず、申込者に融資を受ける資格があるかどうかのチェックです。

この時に過去にローンの支払いの滞りなどあれば断りを受けることがあります。

また、年齢や年収、会社の勤務年数などの確認もされます。勤務年数が少なかったりすると断られることになります。

確認されることは、住所、氏名、年齢や勤務先、電話番号などです。（金融機関によって多少違いがあります。）

購する物件や新築予定の契約金額などが未定でも事前審査は可能です。

具体的に住宅を取得したいと考えた時に銀行に行って相談して良いでしょうし、または住宅会社の営業マンに相談しても事前審査はできます。

ただ、当然のことながら個人情報を伝えることになりますので、住宅会社の営業マンに相談する時はよく考えましょう。





２、本申し込み＝本審査

この段階では、実際に購入したい物件や新築予定の請負金額、見積書等が必要になります。

物件の担保力、評価もします。それと、事前審査の内容で審査をします。

ですので、事前審査で大丈夫でも本審査で断れることもあります。

特に注意すべきことは団信（団体信用生命保険）です。

多くの場合、この団信の加入が融資の条件になっていることが多いので団信の審査に通らないと融資が受けれないことがあります。

また、保証会社の保証を受けられることも融資の条件になります。

融資の保証とは一般的には保証人と同じものと考えて良いです。

今の住宅ローンは、人の保証では無く、保証会社の保証を受けることになります。

その保証会社の保証を受けられるかどうかが大事になります。

この段階では、請負契約書や見積書等具体的な金額や住宅会社名などが必要になりますので、住宅会社の営業マンと相談しての申込みになります。





３、契約＝金消契約（金銭消費貸借契約）

住宅ローンの契約と言えば、厳密に言えばこの金消契約のことになるかも知れません。

実際に融資を受けるための契約となります。

この時の最低条件は、事前審査、本審査時と同じ条件であることです。

審査した時と条件が変わっていないことが大事になります。

本人の条件、物件の条件等です。

注意しなければならないのが、事前審査後新たなローン、例えば車のローンなどの借り入れをしないことです。

また、転職などしてはいけません。。

もし、変更があれば審査のやり直しとなり、融資金額の減額や融資の断りがあります。

金消契約を交わす時は、住宅ローンの融資実行日が具体的になった時です、新築であれば家ができあがり引渡しの話が出てくる時期です。建売や中古住宅では引渡の時期になります。





４、融資実行

実際にお金が申込者の銀行口座に振り込まれます。

この時も、当初の条件に変更がないか確認されます。

審査時の内容と変わっていたら、融資の断りもありますので、最後まで気は抜けません。

融資が実行される時は、引き渡時になります。


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団体信用生命保険は死亡や高度障害になったときに住宅ローンを清算してくれます。


最近の団体信用生命保険は３大疾病保障付の保険があります。


３大疾病は死亡、高度障害の他、がん・急性心筋梗塞・脳卒中が原因で一定の条件に該当した場合、住宅ローンの精算をしてくれます。


また、３大疾病保障に加え、その他の生活習慣病で就業不能や就業障害状態など所定の条件に該当した場合、毎月返済額相当分が保険金として支払われる商品もあります。







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団体信用生命保険（団信）とは、住宅ローンを借入した人が、死亡・高度障害になった場合に、団体信用生命保険（団信）の死亡保険金で住宅ローンの残債を清算してくれるものです。


団体信用生命保険（団信）に加入することで、万一の場合、遺族に負債が残りません。

ほとんどの住宅ローンでは、団体信用生命保険（団信）の加入が義務付けられていますので、健康面も大事になってきます。


一部の住宅ローンでは団体信用生命保険（団信）の加入は任意加入となっていますので、仮に過去に病気を患っていて、団体信用生命保険（団信）に加入できない人でも住宅ローンの借入ができます。

加入が任意の住宅ローンで主なものはフラット３５です。

この、団体信用生命保険（団信）の保険料（特約料）はほとんどの場合金融機関が保険料の支払いをします。


但し、任意で加入できる場合は保険料の支払いが発生します。


また、その支払いは年払いとなり、保険料（特約料）は住宅ローンの残債に応じて支払うことになりますので、毎年保険料は減っていきます。





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団体信用生命保険（団信）とは、住宅ローンを借入した人が、死亡・高度障害になった場合に、団信の死亡保険金で住宅ローンの残債を清算してくれるものです。


団信に加入することで、万一の場合、遺族に負債が残りません。

ほとんどの住宅ローンでは、団信の加入が義務付けられていますので、健康面も大事になってきます。


一部の住宅ローンでは団信の加入は任意加入となっていますので、仮に過去に病気を患っていて、団信に加入できない人でも住宅ローンの借入ができます。

加入が任意の住宅ローンで主なものはフラット３５です。

この、団信の保険料（特約料）はほとんどの場合金融機関が保険料の支払いをします。


但し、任意で加入できる場合は保険料の支払いが発生します。


また、その支払いは年払いとなり、保険料（特約料）は住宅ローンの残債に応じて支払うことになりますので、毎年保険料は減っていきます。


住宅ローンを借りる時の諸費用　団体信用生命保険①


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